Como funciona a compra na planta
Você compra o apartamento antes ou durante a construção, direto da incorporadora, e paga em etapas até a entrega. Um fluxo típico:
- Sinal ou entrada na assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
- Parcelas mensais durante a obra, pagas à construtora e corrigidas pelo INCC.
- Parcelas intermediárias (balões) semestrais ou anuais, se previstas na tabela.
- Parcela das chaves: o saldo restante, normalmente 60% a 80% do valor, é pago com financiamento bancário (repasse) ou recursos próprios.
- Entrega: habite-se, vistoria, registro do imóvel em seu nome e recebimento das chaves.
No crédito associativo o financiamento com o banco é assinado já durante a obra; você paga juros de obra até a entrega. Simule o crédito associativo ↗ · Guia do crédito associativo ↗
Vantagens de comprar na planta
Para o seu bolso
- Preço de lançamento menor que o de um imóvel pronto equivalente.
- Entrada parcelada ao longo da obra, sem precisar de todo o valor de uma vez.
- Valorização do imóvel durante a construção.
- Tempo para juntar recursos e melhorar a renda até o financiamento.
Para a sua vida
- Imóvel novo, com garantia da construtora para a estrutura e acabamentos.
- Possibilidade de escolher andar, posição e, às vezes, personalizar acabamentos.
- Lazer completo e tecnologia de condomínios recentes.
- Menos gastos com manutenção nos primeiros anos.
Cuidados antes de assinar
- Pesquise a incorporadora e a construtora: obras entregues no prazo, visite empreendimentos prontos, consulte reclamações e processos.
- Confira o registro de incorporação na matrícula do terreno, no cartório de registro de imóveis. Sem ele a venda não pode acontecer (Lei 4.591/1964).
- Prefira empreendimentos com patrimônio de afetação: o dinheiro da obra fica separado das outras dívidas da empresa (Lei 10.931/2004).
- Leia o memorial descritivo: ele define materiais, acabamentos e áreas — o que vale é o contrato, não o decorado.
- Verifique prazo de entrega e tolerância (máximo de 180 dias) e as penalidades por atraso.
- Entenda a correção pelo INCC e projete o saldo das chaves corrigido, não o valor de hoje.
- Simule o financiamento das chaves antes: o banco vai analisar sua renda e o valor do imóvel na época da entrega.
- Reserve dinheiro para ITBI e cartório (em Santos, ITBI de 2% mais cerca de 1% de registro), além de móveis e mudança.
- Conheça as regras de distrato e guarde todos os comprovantes de pagamento.
Precauções na entrega das chaves
- Faça a vistoria com calma, de preferência com um profissional, e registre por escrito tudo o que precisa ser corrigido.
- Confira se as áreas e acabamentos batem com o memorial descritivo.
- A cobrança de juros de obra e de condomínio deve seguir as datas do contrato e a posse do imóvel.
- Guarde o manual do proprietário: ele traz os prazos de garantia de cada item.
Riscos e como se proteger
Atraso na obra: escolha construtoras com histórico e confira as cláusulas de multa. Variação do INCC: mantenha uma folga no orçamento para o saldo corrigido. Mudança na sua renda ou nas taxas: simule com margem e acompanhe sua situação de crédito durante a obra. Diferença entre o decorado e o entregue: a referência é sempre o memorial descritivo.
Veja os lançamentos em Santos que acompanho, e use o simulador de financiamento para planejar a parcela das chaves.
Perguntas frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
Costuma valer para quem não precisa mudar logo: o preço de lançamento é menor que o de um imóvel pronto equivalente, a entrada é parcelada durante a obra e o imóvel tende a valorizar até a entrega. O cuidado principal é escolher uma construtora sólida e planejar o financiamento das chaves.
O que é o INCC e como ele afeta as parcelas?
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) corrige o saldo que você paga diretamente à construtora durante a obra. Depois do habite-se, a correção costuma passar a ser pelo IPCA ou IGP-M mais juros, conforme o contrato.
O que acontece se a obra atrasar?
A lei permite uma tolerância de até 180 dias além do prazo do contrato. Passado esse prazo, o comprador pode desistir com devolução integral do que pagou, corrigida, ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago (Lei 13.786/2018).
Posso desistir da compra na planta?
Sim, pelo distrato. A construtora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem. Se a compra foi assinada em estande de vendas, há 7 dias para desistir sem multa.
Quando começo a pagar condomínio e IPTU?
A partir da entrega das chaves (posse), segundo o entendimento do STJ. Antes disso essas despesas são da construtora.
Como funciona o financiamento de imóvel na planta?
Há dois caminhos: o repasse, em que você paga a construtora durante a obra e financia o saldo com o banco na entrega das chaves; e o crédito associativo, em que o financiamento é assinado durante a obra e você paga juros de obra até a entrega.